Türk Medeni Kanuna Göre Önalım Hakkı

TÜRK MEDENİ KANUNUNA GÖRE YASAL ÖNALIM HAKKI

 I-YASAL ÖNALIM HAKKININ TANIMI, NİTELİĞİ, DOĞUMU,

KULLANILMASI:

  • Genel bilgi:

   TMK. m. 732, üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazın paydaşları arasında yasal bir önalım hakkı düzenlemiştir. Yasal önalım hakkı, “devir hakkının kısıtlamaları” başlığını taşıyan TMK. m. 732’de hükme bağlanmış- tır. Buna göre “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”.

    Yasal önalım hakkı ile getirilen kısıtlama, kanundan doğan bir kısıtlamadır. Ancak, bu kısıtlama, özel hukuka dayanan bir kısıtlamadır. Bunun, kamu yararıyla bir ilgisi olmadığı için, kamu hukuku nitelikli kısıtlamalarla da bir ilgisi yoktur . Bu itibarla, yasal önalım hakkı, bir paydaşın üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu haklarını dava yoluyla kullanmaları halinde söz konusu olur. Buna karşılık, paydaş veya paydaşlar, önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürür.

  • Yasal önalım hakkının tanımı ve hukuki niteliği:

   Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara açacakları yenilik doğuran bir dava sonunda hâkimin vereceği kararla o payı öncelikle satın alma yetkisi veren eşyaya bağlı bir haktır.

  • Yasal önalım hakkının doğumu ve kullanılması:

   Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla devir hakkının yasal bir kısıtlaması olarak aynı anda, kendiliğinden kanundan doğar. Bu itibarla, paylı mülkiyette geçerli olan bu hakkın, payın satıldığı anda doğduğunu düşünmek doğru değildir. Hemen belirtelim ki, hakkın doğması değil, sadece kullanılması satışın yapılmasına bağlıdır. Yasal önalım hakkının doğması ve kullanılması için, tapu siciline şerhedilmesi gerekli olmadığı gibi caiz de değildir. Yasal önalım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılmaktadır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır.

   TMK. m.734/I’e göre yasal önalım hakkı, artık eskiden olduğu gibi, yenilik doğuran bir irade beyanıyla değil, açılacak yenilik doğuran bir dava ile kullanılmalıdır. Bu sebeple, söz konusu hakkın dava dışında, eski Medeni kanun zamanında olduğu gibi, yenilik doğuran bir irade beyanıyla veya herhangi bir şekilde kullanılması mümkün değildir.

II-YASAL ÖNALIM HAKKININ ŞARTLARI:

  • Yasal önalım hakkı, yalnız paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olur:

  Yasal önalım hakkı, sadece paylı mülkiyette söz konusu olur, diğer mülkiyet çeşitlerinde, özellikle elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmaz. Buna karşılık, “Kat Mülkiyeti Kanununun 8. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması halinde diğer paydaşın şuf’a hakkını kullanması mümkündür.”

   Yasal önalım hakkı, paya bağlı bir haktır. Bu hak, pay dolayısıyla elde edildiğinden, pay kimin mülkiyetine geçerse, onun tarafından kullanılabilir. Bu nedenle de, yasal önalım hakkı, aynî nitelikte bir hak değildir15. Diğer taraftan, paya bağlı bir hak olan önalım hakkının paydan ayrı ve bağımsız olarak başkasına devredilmesi veya miras yoluyla geçmesi mümkün de değildir. Çünkü, bu hak, kanun icabı doğrudan doğruya ve münhasıran sahibinin, yani paydaşın şahsında doğmaktadır.

  • Yasal önalım hakkı taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması halinde söz konusu olur (Önalım olgusu):

   Önalım hakkının kullanılmasına imkan veren duruma “Önalım olgusu = Vorkaufsfall” denir. Önalım olgusu, zorla (cebri) olmayan, iradi (isteğe bağlı); ivazlı ve cüz’i halefiyet yoluyla gerçekleşen devir işlemleriyle, özellikle de satım sözleşmesiyle gerçekleşir. Gerçekten de, satım sözleşmesi hem iradi (isteğe bağlı), hem ivazlı hem de cüz’i halefiyet yoluyla gerçekleşen bir devir işlemidir. Buna karşılık, cebri artırma, kamulaştırma gibi cebri; bağışlama gibi ivazsız ve mirasın geçmesi veya mirası paylaşma gibi külli halefiyet yoluyla gerçekleşen devirlerde önalım hakkı söz konusu olmadığı için kullanılamaz.

   Önalım hakkı, yalnız payın satılması halinde kullanılacağı için üzerinde paylı mülkiyet bulunan taşınmazın tamamının veya bir kısmının satılması halinde kullanılmaz. Çünkü, taşınmazın tamamı veya bir kısmı paydaşların tümü tarafından satıldığı takdirde, paydaşlar aynı zamanda paylı mülkiyet ilişkisini de oybirliğiyle tamamen veya kısmen ortadan kaldırmış olmaktadırlar.

Yukarıda söylenenlerin ışığı altında,

  1. Önalım olgusunu gerçekleştiren, başka bir deyişle, önalım hakkı- nın kullanılmasına imkân veren haller şunlardır:

-Satım sözleşmesi:

   Yasal önalım hakkı, TMK. m. 732’ye göre, üzerinde paylı mülkiyet bulunan taşınmazdaki payın satışı halinde kullanılır. Satım sözleşmesinde, iradilik, ivazlılık ve cüz’i halefi yet gibi, önalım olgusunun her üç şartı da mevcuttur. Payın tamamı satılabileceği gibi, bunun bir kısmı da satılabilir (TMK. m. 732). Payın bir kısmının satılması halinde yalnız o kısım için önalım hakkı kullanılır.

   Önalım hakkı yalnız geçerli satımlarda kullanılacağı için yok hükmündeki satım sözleşmeleri ile geçersiz satım sözleşmelerinde önalım hakkı kullanılamaz. Özellikle resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kimse tarafından yapılan veya içeriği hukuka, ahlaka aykırı ya da imkânsız olan satım sözleşmeleri, geçerli bir satışa meydan vermediği için, bu gibi hallerde önalım hakkı kullanılamaz.

-İsteğe bağlı (ihtiyari) artırma yoluyla yapılan satışlar:

İsteğe bağlı (ihtiyari) artırma, isteğe bağlı özel artırma şeklinde yapılabileceği gibi, isteğe bağlı açık artırma yoluyla da yapılabilir. Her iki halde de önalım hakkı kullanılabilir.

-Hâkim görüşe göre, taşınmaz satış vaadi ile alım hakkının kullanılmasında önalım hakkı söz konusu olmaz.

-Tapuya şerh edilmiş alım sözleşmesinde alım hakkının kullanılması sonunda meydana gelen satış, önalım olgusu olup, önalım hakkının doğması sonucunu doğurur.

-İfa yerine geçen edim de satım olgusunu teşkil edebilir .

– Yargıtay’a göre, bağımsız ve sürekli haklardan üst hakkının satılmasında da bu hak kullanılabilir.

  1. b) Buna karşılık aşağıdaki hallerde önalım hakkı kullanılamaz:

-Taşınırlarda esasen yasal önalım hakkı yoktur,

-Elbirliği mülkiyeti ise kat mülkiyetinde de (Kat Mül. K. m. 8) durum aynıdır,

-Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde önalım hakkı kullanılamaz.

-Kamulaştırma ve arazi toplulaştırması hallerinde de durum böyledir.

 -Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda (TMK. m. 733/I) .

-Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hâkim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,

-Satım karakterinin üstün bulunmayıp bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde,

-Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde,

-İki şirketin birleşmesi halinde,

 -Paylı mülkiyete konu olan taşınmazın bir bütün olarak veya bunun belirli bir kısmının devredildiği hallerde de, devre bütün paydaşlar oybirliğiyle karar verdikleri takdirde, önalım hakkı ileri sürülemez.

 -Vakıf kurma işleminde,

 -Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat vs. gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarla,

-Paydaşın payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunsa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde ,

 -Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde de önalım davası açılamaz.

 -Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.

 -İntifa hakkı tesisi ile konut hakkı tesisinde,

 -ve nihayet eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde de satım söz konusu olmadığı için önalım hakkı kullanılamaz.

 3) Yasal önalım hakkı üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur:

   Yasal önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılır. Payı, paydaş veya paydaşlar satın almışlarsa, bunlar aleyhine önalım davası açılamaz. Zira paydaşın paydaş aleyhine önalım davası açma hakkı yoktur. Nitekim bu husus, TMK. m. 732’de, “Paylı mülkiyette bir paydaşın …. payını….. üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” denilmek suretiyle açıkça hükme bağlanmıştır.

4)Yasal önalım hakkı, hak sahibi paydaşın üçüncü kişi aleyhine açacağı önalım davasıyla kullanılır:

     III- ÖNALIM DAVASI:

  • Önalım davasının tanım ve niteliği:

   Hak sahibinin alıcıya karşı önalım hakkını kullanmak için açtığı ve sonunda hâkimin davacı adına payın satımına ve mülkiyetinin tesciline karar verdiği yenilik doğuran davaya önalım davası denir. Önalım davası, bir tespit veya eda davası olmayıp, niteliği itibariyle yenilik doğuran bir davadır.

   Önalım davasının kazanılması halinde mevcut hukuki durumda bir değişiklik meydana geleceği için önalım davası değiştirici yenilik doğuran bir davadır. Gerçekten, bu davanın kabulü sonunda verilecek inşai hüküm (karar) ile satıcı ile alıcı arasında kurulmuş bulunan satım ve mülkiyet ilişkisini kaldırıp, alıcı ile davacı (önalım hakkı sahibi) arasında kurmak suretiyle değiştirmektedir.

  • Önalım davasının tarafları:

      1. Davacı:

  Önalım davasının davacısı, paylı mülkiyete konu taşınmazda payını üçüncü kişiye satan paydaşın, paydaş veya paydaşlarıdır. Payını üçüncü kişiye satan paydaş dışında bir veya daha çok paydaşın bulunması halinde bunların her biri bu davayı açabileceği gibi, yalnız bazılarının ya da birinin de açması mümkündür. Paydaşların tamamının birlikte bu davayı açma zorunlulukları yoktur.

  Yargıtay’a göre bağımsız ve sürekli haklardan tapu kütüğünde müstakil bir sayfaya kaydedilmiş olan üst hakkı, bir nevi mülkiyet hakkıdır. Bu nedenle, üst hakkının paylı mülkiyet konusu olması da mümkündür. Bu takdirde paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması haline diğer paydaş veya paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Paylı mülkiyet sahibi olmayan intifa ve oturma hakkı sahipleri ile şahsi hak sahipleri de bu davayı açamazlar. Kira, ürün kirası, alım, geri alım sahipleri bu sonunculara örnek gösterilebilir.

       2Davalı:

  Önalım davasının davalısı, önalım hakkına konu taşınmazda satılmış olan payın alıcısı,   yani yeni malikidir.

  Yasal önalım davası, paydaşlar arasında kullanılamaz. Bu hak sadece üçüncü kişilere karşı kullanılabilir. Bu itibarla meselâ, A, B, C’den B, paylı mülkiyete sahip oldukları bir taşınmazdaki payını A’ya satmış olsa, C, A’ya karşı önalım hakkını kullanamaz, önalım davası açamaz. Bu durum, önalım hakkını paydaşlar arasına üçüncü (yabancı) kişilerin girmemesi, mülkiyetin mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaşta toplanması amacına da uygundur.

  • Önalım davasının tabi olduğu süreler (hak düşürücü süreler):

   TMK. m. 733/III’e göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Buradaki üç aylık ve iki yıllık süreler, hukuki nitelikleri itibariyle zamanaşımı süreleri değil, hak düşürücü sürelerdir63. 3 aylık süreye, “nispi hak düşürücü süre”, 2 yıllık süreye ise “mutlak hak düşürücü süre” denilmektedir64. Dava, alıcıya karşı bu süreler içinde açılmadığı takdirde, artık ona karşı önalım hakkı kesin olarak düşer, dolayısıyla bu dava açılamaz.

  • Davacının önalım bedelini yatırması:

   Davanın karara bağlanabilmesi için, davacının (önalım hakkı sahibinin) önalım bedelini hâkimin göstereceği yere, yine hâkimin belirleyeceği süre içinde yatırması gerekir. Önalım bedeli, satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerinden oluşur.

  • Önalım kararının hüküm ve sonuçları:

   Karar, önalım davasına uygun olarak yenilik doğuran (inşai) karar niteliğindedir. Önalım davası sonunda hâkimin vereceği karar ile önalım hakkı sahibi paydaşla alıcı üçüncü kişi arasında kendiliğinden iki tür ilişki doğar. Kararın (hükmün) bu inşai niteliğine, inşai etki veya yenilik doğurma etkisi denir. İlk ilişki davacı ile davalı arasında kurulan satış iliş kişidir. Bu iliş- ki, ilk satıştaki şartların aynını taşıyan bir ilişkidir. Taraflar arasında kurulan ikinci ilişki, mülkiyeti geçiren ilişkidir. Gerçekten de, bu dâva üzerine hâkimin vereceği karar, mülkiyeti, alıcı üçüncü kişiden önalım hakkı sahibine geçirmektedir.

IV-ÖNALIM HAKKININ ORTADAN KALDIRILMASI VEYA DEĞİŞTİRİLMESİ

 1)Genel olarak:

   Önalım hakkını düzenleyen hükümler emredici nitelikte olmayıp, düzenleyici niteliktedirler. Kanun koyucu, TMK. m. 733/II’de önalım hakkından feragate izin vermek suretiyle bu hususu açık olarak hükme bağlamıştır. Ancak, önalım hakkının ortadan kaldırılmasına veya değiştirilmesine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmalarına bağlıdır. Sözleşmeye resmilik verecek makam, tapu müdürlükleridir. Bu tür sözleşmelerin geçerli olmaları ayrıca tapu kütüğüne de şerh edilmelerine bağlıdır (TMK. m. 733/II).

2)Önalım hakkından feragat ve bu hakkın sona ermesi:

  1. a) Önalım hakkından feragat:

Yasal önalım hakkı, sahibinin üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği özel hukuktan doğan bir haktır. Bu nedenle, yasal önalım hakkından feragat mümkündür. Zira tekrar edelim ki, bu hakla paydaşların mülkiyet hakkına getirilen sınırlama (ödev), özel hukuk nitelikli, kanundan doğan bir sınırlama, bir ödevdir. Feragatin geçerliği, resmî şekilde yapılmasına ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır (TMK. m. 733/II). Resmi şekil geçerlik şartı olup, tapu sicil müdürlüğü tarafından yapılmalıdır.

b)Önalım hakkının sona ermesi:

  Yasal önalım hakkı, her şeyden önce, paylı mülkiyete konu olan taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Ayrıca bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinin sona ermesiyle, yani taşınmazın, paylı mülkiyetten tek kişi mülkiyetine veya elbirliği mülkiyetine dönüşmesiyle de ortadan kalkar. Çünkü, bu tür mülkiyet türlerinde esasen önalım hakkı söz konusu olmaz.

 Prof. Dr. Fikret EREN’in Makalesi baz alınarak hazırlanmıştır.